順順?lè )▌?wù)淺析“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)

“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指為保障債權順利實(shí)現，債權人與債務(wù)人或第三人簽訂的包含“抵債”“擔保”條款的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
該類(lèi)案件數量較大、案由較雜，法律關(guān)系較為復雜，涉及以物抵債、讓與擔保等規則銜接以及對《民法典》及其司法解釋新增規定的理解適用，是審判實(shí)踐中的疑難問(wèn)題，亟待適法統一。此外，“以房抵債”可能涉及“套路貸”、虛假訴訟等違法情形，社會(huì )關(guān)注度較高。
這里順順?lè )▌?wù)結合司法實(shí)踐中的典型案例，對“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結。

PART 01 

典型案例

案例一：涉及法律關(guān)系的認定
李某系案涉房屋原產(chǎn)權人，向王某借款40萬(wàn)元，同時(shí)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將案涉房屋以60萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某。合同簽訂后，王某未支付房款，雙方辦理過(guò)戶(hù)登記，并約定待李某還清本息后再將房屋恢復登記至李某名下。過(guò)戶(hù)完成后，李某仍居住于案涉房屋內，且一直未清償債務(wù)。后王某向李某支付20萬(wàn)元并要求李某搬離案涉房屋被李某拒絕，雙方因此涉訴。王某認為其已履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同且房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，其有權要求李某搬離房屋。李某主張該房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為擔保，不認可雙方之間構成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

案例二：涉及“以房抵債”協(xié)議效力的判斷
A公司與B公司簽訂《收購協(xié)議書(shū)》，約定A公司以1500萬(wàn)元的價(jià)格收購B公司的奶牛場(chǎng)及附屬設施；若一年內B公司資金周轉困難的問(wèn)題得以解決，B公司以2130萬(wàn)元的價(jià)格回購上述資產(chǎn)；如超過(guò)該期限，回購條款失效。簽訂當日，奶牛場(chǎng)變更至A公司名下。一年后，B公司主張《收購協(xié)議書(shū)》名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借貸，收購款屬于借款性質(zhì)，案涉資產(chǎn)僅作擔保，回購款則是雙方約定的還款金額，據此請求法院確認合同因虛假意思表示而無(wú)效。A公司則認為《收購協(xié)議書(shū)》有效且回購條款已失效，其因此獲得奶牛場(chǎng)及附屬設施的所有權。

案例三：涉及“以房抵債”協(xié)議性質(zhì)的區分
此類(lèi)案件所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同均掩蓋當事人的真實(shí)意思表示，應如何確定此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并處理由此產(chǎn)生的法律后果存在難點(diǎn)。是否認定合同違反“流質(zhì)流押契約”等相關(guān)法律規定而無(wú)效，是否擊穿合同表象，如何認定雙方真實(shí)意思表示等，均為實(shí)踐中存在的疑難問(wèn)題。

PART 02

 “以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件審理難點(diǎn)

（一）法律關(guān)系認定難
實(shí)踐中，此類(lèi)案件的基礎法律關(guān)系常為民間借貸，并以房屋買(mǎi)賣(mài)合同形式產(chǎn)生糾紛，當事人訴至法院后，應以何種案由、程序、請求權基礎進(jìn)行審理觀(guān)點(diǎn)不一，應以房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系還是借貸關(guān)系進(jìn)行審理，尚無(wú)統一意見(jiàn)。法院對真實(shí)法律關(guān)系的認定又受合同雙方的真實(shí)意思表示、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間及案涉房屋是否完成相應公示等因素影響，導致以何種路徑審理存在難點(diǎn)。
（二）合同性質(zhì)區分難
“以房抵債”并非法律概念，在民法理論的性質(zhì)識別中，應認定為代物清償協(xié)議、非典型擔保，還是認定為虛假意思表示，存在爭議。該類(lèi)案件所涉合同的外在表現形式均為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當事人多基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系提起訴訟，而要確定合同的真實(shí)性質(zhì)以保證后續審理的準確性，需根據“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征予以區分，在審理初期即進(jìn)行初步定性。
（三）合同效力判斷難
此類(lèi)案件所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同均掩蓋當事人的真實(shí)意思表示，應如何確定此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并處理由此產(chǎn)生的法律后果存在難點(diǎn)。是否認定合同違反“流質(zhì)流押契約”等相關(guān)法律規定而無(wú)效，是否擊穿合同表象，如何認定雙方真實(shí)意思表示等，均為實(shí)踐中存在的疑難問(wèn)題。

PART 03 

“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判要點(diǎn) 

法院審理該類(lèi)案件要堅持充分尊重當事人真實(shí)意思表示的原則，排除虛假意思表示，識別虛假訴訟及“套路貸”，謹防當事人惡意串通損害權利人的合法權益。具體而言，審理“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同，首先要將其區分于一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其次要明確請求權基礎，再次要判斷合同性質(zhì)及效力，最后作出實(shí)體裁判。


（一）“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般特征及審理路徑
1.“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同的特征
當事人簽訂“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定由債務(wù)人或第三人將其所有的房屋，以房屋買(mǎi)賣(mài)的形式，抵償債務(wù)人對債權人的債務(wù)。雙方除訂立符合房屋買(mǎi)賣(mài)要素的一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同外，合同中多出現關(guān)于“抵債”“擔保”的附屬條款、補充協(xié)議，或有類(lèi)似表述的條款，具體有以下幾種表現形式：

（1）約定在債務(wù)到期后未按時(shí)清償的情況下，買(mǎi)賣(mài)的標的房屋變更登記至債權人或其指定的第三人名下；

（2）約定債務(wù)人或者出賣(mài)人于簽訂合同后一段期間內以某價(jià)格回購買(mǎi)賣(mài)的標的房屋，或在清償債務(wù)后，房屋所有權恢復登記至債務(wù)人或者出賣(mài)人名下，即約定中存在“融資、擔保”的意思表示；

（3）約定以房屋抵償數額確定的到期債務(wù)。
2.讓與擔保的識別要點(diǎn)
讓與擔保，是指債務(wù)人或者第三人為擔保債務(wù)人的債務(wù)，將擔保標的物的財產(chǎn)權轉移至擔保權人，擔保權人在不超過(guò)擔保目的的范圍內取得擔保標的物的財產(chǎn)權，債務(wù)清償后，標的物返還債務(wù)人或者第三人，在債務(wù)不履行時(shí)擔保權人就該標的物受償的制度。

讓與擔保的性質(zhì)屬于非典型擔保，有廣義和狹義之分，廣義的讓與擔保，包括買(mǎi)賣(mài)式擔保和讓與式擔保。根據擔保物不同，讓與擔保又包括動(dòng)產(chǎn)、股權、不動(dòng)產(chǎn)讓與擔保等。本文僅涉及不動(dòng)產(chǎn)讓與擔保，且多以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式出現。根據《九民會(huì )議紀要》、最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典擔保司法解釋》）的相關(guān)規定，讓與擔保的識別要點(diǎn)如下：

（1）合同在原債權債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前簽訂

與以物抵債協(xié)議相比，讓與擔保屬于非典型擔保，具有從屬性，其設立的目的在于擔保主債權的實(shí)現，應形成于原債權債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之前。

（2）具有擔保的意思表示

雖然合同雙方就標的物權利移轉給債權人達成合意，但債務(wù)人或第三人系為實(shí)現擔保而將擔保物的所有權轉移給債權人，標的物的權利移轉只是形式上的，而非雙方真實(shí)的合同目的。

實(shí)踐中，債務(wù)人和債權人約定將財產(chǎn)轉移至債權人名下，在一定期限后再由債務(wù)人或者其指定的第三人以交易本金及溢價(jià)款回購，債務(wù)人到期不回購的，財產(chǎn)歸債權人所有，即雙方在合同中約定“回購、回贖協(xié)議”的，一般可認定雙方具有擔保債權的意思表示。

（3）房屋產(chǎn)權形式上變更登記至債權人名下

根據《九民會(huì )議紀要》第45條、《民法典擔保司法解釋》第68條規定，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為原債權債務(wù)擔保的情況下，未完成房屋變更登記的，實(shí)踐中不宜認定為讓與擔保。完成物權變更登記僅是財產(chǎn)權利人名義上發(fā)生變更，受讓人不能實(shí)質(zhì)獲得房屋所有權，仍應認定其債權人的法律地位。

如案例二中，《收購協(xié)議書(shū)》的出賣(mài)人B公司實(shí)際是向買(mǎi)受人A公司進(jìn)行融資，以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)并過(guò)戶(hù)登記作為擔保，雙方約定的回購條款實(shí)際上是一種債務(wù)清償行為，應認定出賣(mài)人與買(mǎi)受人達成合意，以案涉資產(chǎn)設定讓與擔保。

實(shí)踐中，不同法院對于完成財產(chǎn)權利變動(dòng)公示的程度存在分歧。對于不動(dòng)產(chǎn)雖經(jīng)網(wǎng)簽備案及預告登記但尚未辦理轉移登記手續的，根據物權法定原則，上述行為一般視為財產(chǎn)權利變動(dòng)的過(guò)程性行為，只有完成物權變更登記才可認定完成財產(chǎn)權利變動(dòng)的公示。

關(guān)于法律關(guān)系的轉化，如合同當事人在原債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前簽署“以房抵債”協(xié)議，但未完成房屋變更登記的情況下，法律關(guān)系的性質(zhì)可能因雙方約定回贖條款并完成物權登記或在履行期屆滿(mǎn)后進(jìn)行結算而發(fā)生變化。如雙方約定在訴訟過(guò)程中自行完成房屋變更登記，可認定雙方之間關(guān)系轉化為讓與擔保關(guān)系；如雙方在履行期屆滿(mǎn)時(shí)進(jìn)行結算，可認定法律關(guān)系轉化為以物抵債。


（三）“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判要點(diǎn)

以物抵債協(xié)議與讓與擔保在合同效力認定、法律后果處理等方面存在不同，根據前述識別要點(diǎn)對合同性質(zhì)進(jìn)行區分后，應適用不同的審理路徑，具體裁判要點(diǎn)分述如下。
1.實(shí)為以物抵債協(xié)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同裁判要點(diǎn)
（1）合同效力的認定

以尊重當事人的意思自治為基本原則。債務(wù)到期后，雙方之間的具體債務(wù)數額已經(jīng)確定，債權人已不再具有優(yōu)勢地位，在該種情形下簽訂的“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應視為雙方當事人基于平等地位對如何清償債務(wù)作出的安排，故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問(wèn)題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。除當事人明確約定外，該類(lèi)合同不以債權人現實(shí)地受領(lǐng)抵債物或取得抵債物所有權、使用權等財產(chǎn)權利為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實(shí)，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效，但要注意審查以物抵債協(xié)議是否存在損害第三人利益的情形。

注重審查是否存在惡意串通及虛假訴訟的情形。法院應結合具體案件，對以物抵債協(xié)議是否存在當事人惡意串通逃避債務(wù)、虛假訴訟的情形進(jìn)行審查，可以抵債的房屋價(jià)值是否與原債務(wù)數額相當作為審查因素之一，但仍應以尊重當事人意思自治為原則。

（2）以物抵債協(xié)議的處理

以物抵債約定構成新債清償。基于保護債權的理念，債的更改一般需要有當事人明確消滅舊債的合意。債務(wù)清償期限屆滿(mǎn)后，債權人與債務(wù)人所簽訂的以物抵債協(xié)議，如未約定消滅原有的金錢(qián)給付債務(wù)，應認為雙方當事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式，而非原金錢(qián)給付債務(wù)的消滅。以物抵債協(xié)議成立后，同時(shí)存在新舊兩債，新債作為履行舊債的方法，債權人原則上應當先請求履行新債。債務(wù)人不履行新債的，債權人既可以根據新債主張繼續履行、違約責任，也可以恢復舊債的履行。在新債合法有效并履行完畢后，因債務(wù)人完成債務(wù)清償義務(wù)，原債權債務(wù)歸于消滅。

如案例三中，C公司未履行《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》約定的義務(wù)，D公司簽訂《房屋抵頂工程款協(xié)議書(shū)》的目的無(wú)法實(shí)現，D公司有權請求C公司直接給付工程欠款。

以物抵債協(xié)議不直接產(chǎn)生物權效力。我國采取的是債權形式主義的物權變動(dòng)模式，對于不動(dòng)產(chǎn)，當事人雙方除具有物權變動(dòng)的債權合意外，一般還需要進(jìn)行登記方產(chǎn)生物權變動(dòng)的效力。因此，在“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際為以物抵債協(xié)議的情況下，如房屋尚未變更登記，則債權人有權要求履行“以房抵債”協(xié)議，辦理過(guò)戶(hù)登記，法院可判決債務(wù)人協(xié)助債權人辦理房屋所有權過(guò)戶(hù)登記手續，但債權人直接要求確認其為房屋所有權人的，不應予以支持。

2.實(shí)為讓與擔保的房屋買(mǎi)賣(mài)合同裁判要點(diǎn)
（1）債權人對結算完畢負有舉證責任

債權人享有對擔保財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償的權利，故債權人也應對其債權的具體范圍及結算情況進(jìn)行說(shuō)明，由其承擔舉證責任。

（2）合同效力的認定

《民法典》第146條規定“行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規定處理。”“以房抵債”型房屋買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為讓與擔保的情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)并非當事人真實(shí)意思表示，屬于虛假意思表示，應判決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當事人的真實(shí)意思在于設定擔保，該擔保的合意并不違反法律、行政法規的強制性規定，設定擔保的隱藏行為應認定為有效。如雙方約定的擔保實(shí)現方式構成“流質(zhì)流押契約”，則該實(shí)現方式不應支持，但雙方關(guān)于擔保的意思表示應為有效，可參考擔保物權相關(guān)規定進(jìn)行處理。

（3）讓與擔保的物權實(shí)現方式

《民法典擔保司法解釋》第68條第2款明確規定，以流質(zhì)、流押契約約定債務(wù)清償的方式無(wú)效，但可確認當事人提供擔保的意思表示，參考適用擔保物權相關(guān)制度實(shí)現救濟，即債權人可對擔保財產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。《民法典》第401條、第428條的規定實(shí)際是對流質(zhì)、流押契約無(wú)效的緩和，故對于涉及流質(zhì)、流押契約的約定可不在判決主文中認定為無(wú)效，而在說(shuō)理部分明確不支持該債務(wù)清償方式并判決支持債權人根據擔保物權相關(guān)制度進(jìn)行優(yōu)先受償。

完成房屋權屬變更登記是優(yōu)先受償的前提。根據《民法典擔保司法解釋》第68條第2款規定，債權人要求就擔保財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償的，應審查案涉房屋是否完成財產(chǎn)權利變動(dòng)的公示。非經(jīng)財產(chǎn)權利變動(dòng)的公示，不產(chǎn)生物權效力，不具有優(yōu)先受償的權利。讓與擔保雖屬于非典型擔保，但在認定優(yōu)先受償的物權效力時(shí)，仍應參照適用擔保物權相關(guān)規定，要求完成財產(chǎn)權利公示。當然，該權利公示并不產(chǎn)生確認所有權的后果。

債務(wù)人有主動(dòng)要求結算的權利。以擔保財產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款償還債務(wù)后仍有剩余的，因讓與擔保以擔保債權的實(shí)現為目的，故債權人或買(mǎi)受人應當返還剩余折價(jià)款。根據《民法典擔保司法解釋》第68條第2款規定，債務(wù)人履行債務(wù)后請求返還財產(chǎn)，或者請求對財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款清償債務(wù)的，應予支持。

需要特別注意的是，房屋權屬變更登記至債權人名下后，可能出現債權人將該房屋另行出售、設定抵押等情況，此時(shí)債權人構成無(wú)權處分，相對人是否合法取得房屋權益，應以善意取得的相關(guān)規定作為審查依據，并根據審查結果判斷債權人是否應向房屋原權利人承擔賠償責任。

如案例一中，案涉合同為較典型的讓與擔保法律關(guān)系，此類(lèi)案件的判決主文應先確認雙方當事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，然后明確需償還債務(wù)的數額及期限，并參照《民法典》關(guān)于擔保物權實(shí)現方式的相關(guān)規定，判決將案涉房屋折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)所得的價(jià)款清償債務(wù)。

PART 04 

其他需要說(shuō)明問(wèn)題

在債權人擅自出售讓與擔保房屋等無(wú)權處分的情形下，實(shí)踐中的處理較為復雜。若買(mǎi)受人或抵押權人構成善意取得，如何平衡真實(shí)權利人與合法占有人之間的利益、如何保護抵押權人的權益，避免案件處理陷入僵局，是審判實(shí)踐中值得研究的難點(diǎn)問(wèn)題，已非本文篇幅所能涵蓋，故未納入本文討論范圍。