“提前還貸”別跟風(fēng)，順順?lè )▌?wù)提醒您：搞懂這幾個(gè)法律問(wèn)題再決定！

房貸不是你想還，想還就能還。Z近老李才知道提前還貸涉及法律問(wèn)題，不能拍腦門(mén)決定。下面我們順順?lè )▌?wù)跟大家一起來(lái)聊聊關(guān)于提前還貸那些事兒，一起來(lái)看看下面的內容吧。

幾年前老李買(mǎi)房子的時(shí)候在銀行辦理了二十年D款，6%-7%的房貸利率計算下來(lái)每月還貸壓力不小。Z近，LPR進(jìn)行下調新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他D款利率之間的高利差讓老李動(dòng)了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽(tīng)，發(fā)現提前還貸申請已經(jīng)排到了三個(gè)月之后。不僅如此，老李還聽(tīng)說(shuō)，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，D款利率調整變化算不算情勢變更呢？提前還錢(qián)不是好事兒么，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸，老李起訴的話(huà)訴請是什么呢？

問(wèn)題一：房貸利率調整是否屬于法律上情勢變更？

民法典第五百三十三條規定：合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實(shí)際情況，根據公平原則變更或者解除合同。

司法實(shí)踐中，對情勢變更的審查重點(diǎn)在于：1.是否存在情勢變更的事實(shí)，即合同存在的基礎情況是否發(fā)生變化；2.情勢變更是否是合同雙方不能預見(jiàn)的，且雙方均無(wú)過(guò)錯；3.繼續履行原合同是否顯失公平。情勢變更制度的目的在于平衡當事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴格、審慎的態(tài)度。

那么，調控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢？首先，購房人與D款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內的調整波動(dòng)并不會(huì )導致合同目的不能實(shí)現，繼續履行合同不會(huì )造成顯失公平的情況。其次，按揭D款通常持續時(shí)間較長(cháng)，除固定利率外，當事人在簽訂合同時(shí)應當預見(jiàn)未來(lái)調控D款利率的可能性。此外，民法典也明確將商業(yè)風(fēng)險排除在情勢變更之外，所以在商業(yè)活動(dòng)中，未達到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢變更。

老李買(mǎi)房D款時(shí)房貸利率受當時(shí)的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟發(fā)展情況等影響，現在利率在一定范圍內調整不屬于情勢變更，老李不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的D款合同。

問(wèn)題二：老李想提前還款違約嗎？需支付銀行違約金嗎？

老李所謂的提前還貸，即借款人在還款期內提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來(lái)進(jìn)行判斷。民法典第六百七十七條規定，借款人提前返還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實(shí)際借款的期間計算利息。如果合同中沒(méi)有約定提前還貸的違約責任條款，那么提前還貸則不構成違約，也無(wú)需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規的強制性規定，那么借款人提前還款則可能構成違約，需按照合同中的約定支付違約金。

所以，老李提前還款會(huì )不會(huì )構成違約需看D款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本，減少銀行預期利息收入，對銀行的資金運營(yíng)產(chǎn)生影響，很多銀行在住房按揭D款合同中將提前還貸約定為違約。對于違約金的收取方式也因銀行而異，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內提前還款的，銀行收取三個(gè)月的利息作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取二個(gè)月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計算違約金，如：1年內提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。

所以，老李想提前還房貸，除了要根據自己的實(shí)際情況打打算盤(pán)外，還要明確自己手中合同的具體內容。

問(wèn)題三：如合同中沒(méi)約定，雙方協(xié)商未果，銀行仍拒絕老李提前償還房貸，老李想起訴的話(huà)應如何提出訴請呢？

根據民法典第五百三十條規定，債權人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權人增加的費用，由債務(wù)人負擔。可見(jiàn)，如果雙方在合同中未對提前償還D款的情況進(jìn)行約定，也未能協(xié)商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費用，那么銀行可以依據上述規定主張由老李負擔此項費用。