最高法：車(chē)位雖不屬于住宅，但具有保障居住權益的屬性，即便車(chē)位被抵押，亦可排除強制執行！

裁判要旨：1.車(chē)位雖不屬于住宅，但依法屬于滿(mǎn)足業(yè)主住宅需要的必要設施，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。車(chē)位使用權與業(yè)主居住權密切相關(guān)，具有滿(mǎn)足居民基本生活需要的屬性。對小區業(yè)主而言，一定數量的車(chē)位、車(chē)庫的配備，是與其居住權密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應當受到法律保護。

2.享有車(chē)位抵押權的銀行，具有對抗第三人的效力，但購房人在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有車(chē)位，并支付全部?jì)r(jià)款，且對未辦理產(chǎn)權登記無(wú)過(guò)錯。而銀行在后設定抵押權時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過(guò)錯。綜合考慮上述因素，購房人的權利具有優(yōu)先保護的必要。故可以認定購房人對車(chē)位享有排除銀行抵押權的執行的合法權益。

中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書(shū)

（2022）最高法民終86號
上訴人（原審被告、案外人）：張若曦，女，漢族，住廣東省廣州市黃埔區。
被上訴人（原審原告、申請執行人）：甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行
原審第三人（被執行人）：廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司
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一審法院(甘肅高院)認為，本案爭議的焦點(diǎn)為張若曦就執行標的是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。根據已生效法律文書(shū)，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對訴爭執行標的享有抵押權，依據《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第126條關(guān)于“根據《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持……”之規定，張若曦如欲排除對執行標的強制執行，必須屬于《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第125條規定中的商品房消費者，進(jìn)而才能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條進(jìn)行判斷。而《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第125條所指的“商品房消費者”僅限定為名下無(wú)其他用于居住的房屋買(mǎi)受人，該條之立法目的旨在保護個(gè)人消費者的居住權，要求所購房屋應直接用于滿(mǎn)足買(mǎi)受人生活居住需要，而非其他。本案中，張若曦向華駿公司所購地下車(chē)位并非商品房，故張若曦雖購置了地下車(chē)位，但其只是一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，不屬于《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第125條所指的特別保護對象。根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條的前提是在金錢(qián)債權的執行中對無(wú)優(yōu)先受償權不動(dòng)產(chǎn)的審查規則，而本案所涉車(chē)位因辦理抵押登記產(chǎn)生了擔保物權，且已經(jīng)生效判決確認為執行內容，因此張若曦關(guān)于應當適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定排除強制執行的抗辯主張不符合適用條件，該理由不能成立，一審法院不予支持。綜上所述，張若曦對案涉車(chē)位的所主張的民事權益不能阻卻甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行依據生效裁判所確認的抵押權對該標的物的強制執行，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的訴訟請求成立，一審法院予以支持。一審法院判決：準許對依據甘肅省高級人民法院（2018）甘民初267號民事裁定書(shū)查封的登記在廣州華駿實(shí)業(yè)有限公司名下位于廣州市天河區××路××號××層××號車(chē)位的執行。
二審查明的其余事實(shí)與一審一致。
本院認為，根據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當時(shí)的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外”的規定，本案訴爭事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故依法應適用當時(shí)的法律、司法解釋的規定。本案的爭議焦點(diǎn)為：張若曦就案涉車(chē)位是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。
根據查明的事實(shí)，張若曦作為案涉車(chē)位的購買(mǎi)人，已經(jīng)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定的四個(gè)要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同、支付了全部?jì)r(jià)款、實(shí)際占有使用了案涉車(chē)位、張若曦對未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯。張若曦上訴主張本案應當適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條規定，認定張若曦對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張，一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條規定認定張若曦對案涉標的享有的權益不能對抗抵押權并無(wú)不當。本院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條是否屬于第二十七條規定的但書(shū)范圍，即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人滿(mǎn)足了第二十八條規定的四個(gè)要件，是否可以對抗擔保物權的執行存有爭議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》是對執行程序中執行異議進(jìn)行審查的規范。進(jìn)入審判程序后，人民法院應當對當事人的民事權益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，依法確認各方當事人享有的權利屬性及效力關(guān)系。人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規定進(jìn)行審查，但還需依據相關(guān)民事法律規定并結合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權利能否對抗人民法院的執行。根據本案查明的事實(shí)，張若曦就案涉車(chē)位享有的權益依法可以排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權的執行，理由如下：
一、案涉車(chē)位是住房的必要配套設施，具有保障業(yè)主基本居住權益的屬性
車(chē)位雖不屬于住宅，但依法屬于滿(mǎn)足業(yè)主住宅需要的必要設施。《中華人民共和國物權法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物權法）第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要”。國家住房和城鄉建設部發(fā)布的《城市居住區規劃設計規范》規定：“居住區內必須配套設置居民汽車(chē)（含通勤車(chē)）停車(chē)場(chǎng)、庫……”，明確規定了在城市商品房建設階段建設單位應設計、修建車(chē)位、車(chē)庫以滿(mǎn)足業(yè)主需求的強制性義務(wù)，賦予車(chē)位以特定用途。案涉車(chē)位所在地的廣州市《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目車(chē)位和車(chē)庫租售管理規定》也明確要求“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位和車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位數量少于本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的房屋套數的，房屋購買(mǎi)人每購買(mǎi)一套房屋，只能相應購買(mǎi)或租用本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的一個(gè)規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位。房屋所有權人出租房屋時(shí)，所擁有的車(chē)位應當首先滿(mǎn)足承租人的需要。”雖然建筑區劃內的車(chē)位、車(chē)庫不同于居住的商品房，但車(chē)位依法依附于商品房而存在，功能在于滿(mǎn)足小區業(yè)主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車(chē)日益成為普通家庭日常交通工具的現代社會(huì )，車(chē)位使用權與業(yè)主居住權密切相關(guān)，具有滿(mǎn)足居民基本生活需要的屬性。對小區業(yè)主而言，一定數量的車(chē)位、車(chē)庫的配備，是與其居住權密切相關(guān)的一種生活利益，該利益應當受到法律保護。本案中，張若曦系案涉小區的業(yè)主，所購買(mǎi)的車(chē)位為其購買(mǎi)的住宅的必要生活配套設施，自購買(mǎi)以來(lái)，一直用以停放車(chē)輛使用至今。因此，可以認定張若曦購買(mǎi)的車(chē)位具有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條對“消費者購買(mǎi)的商品房”特別保護的必要居住權利屬性。
二、張若曦購買(mǎi)并占有使用案涉車(chē)位在先，其權利應當依法予以保護
張若曦與華駿公司于2016年6月17日簽訂《裕富車(chē)位認購書(shū)》，約定張若曦認購華駿公司開(kāi)發(fā)的位于廣州市天河區××路××號××層××號車(chē)位，認購價(jià)格387368元，張若曦另享9.5折優(yōu)惠，實(shí)際認購價(jià)格為368000元。其后，張若曦向華駿公司支付了全部款項，并占有案涉車(chē)位。2016年8月31日，華駿公司向張若曦開(kāi)具了金額為368000元的廣東增值稅普通發(fā)票，并載明案涉車(chē)位的具體信息。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車(chē)位辦理抵押登記。張若曦與華駿公司簽訂《裕富車(chē)位認購書(shū)》是雙方當事人的真實(shí)意思表示，合法有效，張若曦負有支付購買(mǎi)款，華駿公司負有將車(chē)位所有權轉移給張若曦的義務(wù)。張若曦支付了全部購買(mǎi)款，華駿公司也交付了車(chē)位，張若曦實(shí)際占有并使用了案涉車(chē)位，已經(jīng)履行了《裕富車(chē)位認購書(shū)》項下的主要義務(wù)。張若曦已經(jīng)取得了購買(mǎi)車(chē)位的占有、使用和收益權利，只需要華駿公司履行辦理產(chǎn)權登記手續的義務(wù)，整個(gè)《裕富車(chē)位認購書(shū)》轉讓車(chē)位所有權目的就能實(shí)現，即張若曦取得完整的車(chē)位所有權。從雙方整個(gè)合同履行過(guò)程看，符合我國房屋、車(chē)位買(mǎi)賣(mài)中先交付后登記的習慣做法。此際，張若曦享有的不再是單純的債權，事實(shí)上接近于完整的所有權，華駿公司只是名義上的所有權人。物權法規定不動(dòng)產(chǎn)物權以登記為生效要件，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的公示方法，經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動(dòng)產(chǎn)物權登記生效只是原則，物權法第九條、第一百四十二條等多處規定了例外情形。第一百四十二條規定，“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”建設用地使用權人建造的建筑物所有權，按照房地一體原則一般歸建設用地使用權人，在他人有證據證明時(shí)依法也承認他人的所有權，并不以登記為權利取得的生效條件。司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的商品房預售給他人的情形視為物權法第一百四十二條規定的但書(shū)情形之一，實(shí)際上承認了商品房的買(mǎi)受人在不動(dòng)產(chǎn)登記之前亦可成為所有權人，是登記生效主義的例外情形。本案中，張若曦對案涉車(chē)位所享有的權利因其付款和交付使用，取得了事實(shí)上的所有權，并已經(jīng)具有所有權的權利外觀(guān)，具有一定的公示力。同時(shí)，物權法第一百九十條規定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。”明確了在后抵押權不得對抗在先承租權的規則。民法典第四百零五條對物權法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權的要件，進(jìn)一步明確了占有在租賃權對抗在后抵押權中的公示效力。本案中，張若曦與華駿公司雖是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，不是租賃關(guān)系，但民法典第四百零五條規定精神在處理在先權利與在后權利的保護順位時(shí)具有參考價(jià)值。依此，張若曦就案涉車(chē)位取得的權利，應當優(yōu)于一般債權予以保護，其占有對在后設定的抵押權具有公示力，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行應對張若曦的權利負有適當的注意義務(wù)。
三、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車(chē)位設定抵押權時(shí)未盡到必要注意義務(wù)
如前所述，案涉車(chē)位屬于法律明確規定滿(mǎn)足小區業(yè)主居住需求的商品房的必要配套設施。雖然車(chē)位登記在華駿公司名下，但甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在設定抵押權時(shí)對車(chē)位的實(shí)際狀態(tài)還負有法定的審查義務(wù)。《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條規定：“商業(yè)銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業(yè)銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質(zhì)物的權屬和價(jià)值以及實(shí)現抵押權、質(zhì)權的可行性進(jìn)行嚴格審查。”中國人民銀行《貸款通則》第二十七條規定：“貸款調查：貸款人受理借款人申請后，應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進(jìn)行調查，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況，測定貸款的風(fēng)險度。”上述法律法規明確規定銀行對外貸款設定擔保時(shí)負有對抵押物進(jìn)行審查的義務(wù)。該規定系為了防范銀行貸款風(fēng)險，而銀行貸款風(fēng)險的主要來(lái)源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權實(shí)現的物的瑕疵或者權利負擔。根據甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行提交的盡職調查材料顯示，辦理抵押時(shí)案涉車(chē)位產(chǎn)權登記在華駿公司名下，車(chē)位的現狀是“車(chē)庫均處于使用狀態(tài)，住宅部分使用部分空置。”甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行已經(jīng)明知案涉車(chē)位在業(yè)主的占有使用之下，車(chē)位上有他人權利的可能性已經(jīng)明顯存在，卻未進(jìn)一步調查了解車(chē)位是否已經(jīng)出賣(mài)或者是否有其他權利人，以至于甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權與張若曦在先權利產(chǎn)生沖突，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行未盡到必要的注意義務(wù)。
四、甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行對案涉交易風(fēng)險具有防范和控制的優(yōu)勢
本案張若曦與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行就案涉車(chē)位產(chǎn)生權利沖突，根本原因在于華駿公司先出賣(mài)后抵押的嚴重不誠信行為。在我國商品房、車(chē)位買(mǎi)賣(mài)中普遍存在先交付后登記而且登記時(shí)間較長(cháng)的現實(shí)情況下，買(mǎi)受人對于防范開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”或者“先賣(mài)后抵”之交易風(fēng)險通常欠缺有效的手段，在辦理產(chǎn)權登記中處于被動(dòng)地位。張若曦在開(kāi)發(fā)商華駿公司銷(xiāo)售車(chē)位過(guò)程中，于2016年6月間購買(mǎi)并支付價(jià)款，同時(shí)占有使用車(chē)位，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在2016年7月4日即設定抵押權，張若曦基本上沒(méi)有控制風(fēng)險的機會(huì )，非因自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，如果由其承擔該筆交易風(fēng)險，有違公平。設定抵押權在后的銀行，不僅法律法規明確規定其應當對抵押物進(jìn)行盡職調查，而且作為專(zhuān)業(yè)的金融機構，更具有調查的便利和防范風(fēng)險的優(yōu)勢，賦予其對在先權利的注意義務(wù)以避免權利沖突，符合誠信原則和公平要求。本案中，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在發(fā)現居住區域車(chē)位已經(jīng)被占有使用后，如果不是直接設定抵押權并發(fā)放貸款，而是適當了解車(chē)位的實(shí)際權利情況，評估風(fēng)險，就會(huì )避免在華駿公司不能償還貸款時(shí)與張若曦就案涉車(chē)位發(fā)生權利沖突產(chǎn)生糾紛。
另外，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行主張張若曦在簽訂《裕富車(chē)位認購書(shū)》時(shí)知道案涉車(chē)位上設定了抵押權，因而有過(guò)錯。經(jīng)查，在案涉車(chē)位買(mǎi)賣(mài)時(shí)確存有案外人的抵押權，但該抵押權與甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的抵押權并無(wú)關(guān)聯(lián)，且在甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行設定抵押權之前已經(jīng)涂銷(xiāo)，甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行以此主張買(mǎi)受人存在過(guò)錯，依據不足，依法不能成立。
雖然甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在案涉車(chē)位上設定有抵押權，具有對抗第三人的效力，但張若曦在抵押之前已經(jīng)實(shí)際占有該車(chē)位，并支付全部?jì)r(jià)款，對未辦理產(chǎn)權登記無(wú)過(guò)錯。甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行在后設定抵押權時(shí)未盡到必要注意義務(wù)，存在過(guò)錯。綜合考慮上述因素，張若曦的權利具有優(yōu)先保護的必要。因此，可以認定張若曦對案涉車(chē)位享有排除甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行抵押權的執行的合法權益。一審法院僅以張若曦就案涉車(chē)位享有的權利為債權為由，依據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條規定，駁回張若曦的執行異議，支持甘肅銀行中央廣場(chǎng)支行的訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以糾正。
綜上所述，張若曦的上訴請求成立，本院依法予以支持。一審判決適用法律不當，本院依法予以糾正。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條、第二十九條，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條第二項之規定，判決如下：
一、撤銷(xiāo)甘肅省高級人民法院（2021）甘民初23號民事判決；
二、駁回甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行的訴訟請求。
一審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負擔；二審案件受理費100元，由甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場(chǎng)支行負擔。
本判決為終審判決。審   判   長(cháng)　 吳兆祥審   判   員　 龍　飛審   判   員　 趙　敏二〇二二年六月二十九日法 官 助 理　 孫明娟書(shū)   記   員　 馮宇博