01

基本原則

1.【權利順位原則】

案外人執行異議之訴案件的辦理應當遵循權利順位原則，即按照權利的優(yōu)先性來(lái)確定優(yōu)先保護哪一種權利。權利順位一般按照被拆遷人安置權>商品房消費者生存權>建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權>擔保物權>一般買(mǎi)受人物權期待權>普通債權的順序來(lái)確定。

2.【利益平衡原則】執行異議之訴涉及申請執行人、被執行人與案外人的利益平衡，一方面要依法維護申請執行人的合法權益，防止被執行人拖延執行，另一方面要依法保障案外人的合法權益。在案件辦理中，應妥善平衡申請執行人、被執行人與案外人的利益。在商業(yè)利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，應在法律框架內，適當向普通民眾的生存(生活)利益保護傾斜，以維護正常的社會(huì )生活秩序，防止群體性案事件的發(fā)生。

3.【全面審慎原則】堅持全面審慎的辦案理念，防止簡(jiǎn)單機械辦案。既要防止簡(jiǎn)單機械理解和適用法律，也要防止簡(jiǎn)單機械認定事實(shí)。要認識到社會(huì )生活的復雜性，全面、綜合、審慎地審核證據，不應對購房人科加過(guò)于嚴苛的舉證責任和注意義務(wù)。法官負有努力尋找案件事實(shí)真相的義務(wù)，通過(guò)行使釋明權引導當事人舉證、依職權調查取證等方式盡量還原客觀(guān)真相，而非刻板地堅持中立立場(chǎng)，消極被動(dòng)地審核判斷證據。

4.【防范和打擊虛假訴訟原則】案外人執行異議之訴是虛假訴訟的高發(fā)領(lǐng)域，審理時(shí)應注意對是否存在倒簽合同、虛假贈與、虛假離婚協(xié)議、虛假陳述、偽造收據等情況進(jìn)行審查，嚴防借虛假訴訟逃避執行。經(jīng)認定屬于虛假訴訟的，依有關(guān)規定予以懲處。

5.【不調解原則】執行異議之訴案件涉及對執行標的權屬的確定，案件的裁判結果不受當事人處分權的約束，在案件辦理中，一般不得進(jìn)行調解，不出具調解書(shū)。

02

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十七條的理解與適用

6.【適用條件】

案外人未否定申請執行人對案涉不動(dòng)產(chǎn)享有擔保物權或其他優(yōu)先權，但以其享有順位更優(yōu)的民事權益提起執行異議之訴的，可依法予以支持。

7.【第二十七條但書(shū)的情形】第二十七條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”中，“另有規定”主要是指第二十九條規定的消費者生存權、建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、被拆遷人安置權等，一般不包括第二十八條規定的物權期待權。

但在“先賣(mài)后抵”的情形下，被執行人先把不動(dòng)產(chǎn)出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請執行人，且案外人已經(jīng)占有使用，而抵押權人尤其是銀行等專(zhuān)業(yè)機構未審慎審查所抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)出售，存在明顯過(guò)錯，而案外人系善意、無(wú)過(guò)錯的一方又符合第二十八條所規定的條件，享有物權期待權，此種情況下，案外人要求排除執行的，一般應予支持。

03

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條的理解與適用

(一) 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同

8.【查封的時(shí)間節點(diǎn)】因查封裁定是作出并送達之時(shí)發(fā)生法律效力，因此，查封時(shí)間是指查封裁定送達的時(shí)間而非裁定作出的時(shí)間。

9.【未取得預售許可證情形下合同效力的認定】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證，一般應當認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日后可以取得商品房預售許可證，或者經(jīng)人民政府、人民法院等通過(guò)法律規定的程序將不動(dòng)產(chǎn)處分給買(mǎi)受人的，不因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

10.【書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的范疇】買(mǎi)受人與被執行人就案涉不動(dòng)產(chǎn)形成買(mǎi)賣(mài)合意，以認購書(shū)、網(wǎng)簽備案或其他形式載明買(mǎi)賣(mài)主體信息、不動(dòng)產(chǎn)基本情況、價(jià)款支付方式、交付時(shí)間等房屋買(mǎi)賣(mài)合同基本要素的，可以認定為書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。

買(mǎi)受人與被執行人雖未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，但以支付價(jià)款憑證、實(shí)際裝修或出租等事實(shí)行為證明房屋買(mǎi)賣(mài)存在的，可以認為雙方形成事實(shí)上的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。

但由于目前尚無(wú)鑒定合同確切簽訂時(shí)間的有效技術(shù)有手段，所以不能過(guò)度依賴(lài)書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同這一單一書(shū)面證據的證明力，應當結合對不動(dòng)產(chǎn)合法占有的時(shí)間點(diǎn)、購房款的來(lái)源和支付方式等綜合判斷是否存在惡意串通執行的情形。[①]

(二) 在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)

11.【合法占有的認定】合法占有包括以下情形:

(1) 直接占有：買(mǎi)受人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業(yè)服務(wù)合同、水電氣網(wǎng)費及物業(yè)費支付憑證等足以證明占有事實(shí)的，應予支持。買(mǎi)受人提供驗房記錄等客觀(guān)證據足以證明在案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前已經(jīng)交付鑰匙的，可以認定為實(shí)際占有。僅憑商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案不能認定買(mǎi)受人為實(shí)際占有。

(2) 間接占有：買(mǎi)受人提供案涉不動(dòng)產(chǎn)查封之前與他人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同或轉租合同及租金收取憑證等足以證明其實(shí)際使用和收益事實(shí)的，可認定買(mǎi)受人在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出執行異議的，人民法院應予支持。

12.【合法占有的判斷】判斷是否為合法占有，應對買(mǎi)受人占有不動(dòng)產(chǎn)的原因和占有行為本身是否合法進(jìn)行評價(jià)。買(mǎi)受人未經(jīng)出賣(mài)方同意擅自搶占不動(dòng)產(chǎn)的不屬于合法占有，買(mǎi)受人對登記在被執行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的，人民法院不予支持。

13.【未經(jīng)竣工驗收房屋的占有問(wèn)題】房屋未經(jīng)竣工驗收合格不得交付使用，但未經(jīng)竣工驗收的房屋是由有關(guān)部門(mén)統一安排組織交付，或者雖然未經(jīng)竣工驗收但開(kāi)發(fā)商擅自將房屋交付給買(mǎi)受人的，可以認定買(mǎi)受人為合法占有。

(三) 已支付全部?jì)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執行

14.【支付價(jià)款的認定】支付價(jià)款包括以下情形:

(1) 以轉賬方式支付的情形下，案外人應當提供轉賬支付購房款的相關(guān)憑證或銀行交易明細。

(2) 以現金方式支付的情形下，買(mǎi)受人僅提供出賣(mài)方的收款收據以主張現金支付的，應結合買(mǎi)受人的購房資金來(lái)源、出賣(mài)方財務(wù)會(huì )計賬簿等證據及交易習慣、生活經(jīng)驗等因素綜合認定。

(3) 買(mǎi)受人主張以房抵債支付全部?jì)r(jià)款的，應當提供證據證明在人民法院查封之前與被執行人存在真實(shí)、合法有效的到期債權債務(wù)關(guān)系，且雙方協(xié)商以房抵債，被沖抵的到期債權與案涉不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值大致相當。

15.【剩余價(jià)款交付執行的認定】在執行和訴訟過(guò)程中，買(mǎi)受人應當按照人民法院的要求，將剩余價(jià)款交到指定的賬戶(hù)，未經(jīng)法院許可，私自向被執行人支付的，因可能損害其他債權人的合法權益，對于買(mǎi)受人提出的執行異議，一般不予支持。

(四) 非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記

16.【非因買(mǎi)受人自身原因的認定】結合司法實(shí)踐，具有下列情形之一的，可認定非因案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記:

(1) 買(mǎi)受人提起訴訟或申請仲裁要求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶(hù)手續，但尚未完成物權變動(dòng)登記手續的。

(2) 買(mǎi)受人為被征收人，案涉不動(dòng)產(chǎn)因政府征收安置調換經(jīng)濟適用房等政策原因未辦理過(guò)戶(hù)的。

(3) 因登記機構未及時(shí)辦理、出賣(mài)方拒不協(xié)助，或者案涉不動(dòng)產(chǎn)存在諸如無(wú)法單獨辦理權屬證書(shū)等客觀(guān)障礙的。

一般而言，買(mǎi)受人只要向房屋登記機構遞交了過(guò)戶(hù)登記材料，并積極向出賣(mài)方提出辦理過(guò)戶(hù)登記的請求等，即可認為符合該條件。

17.【因買(mǎi)受人自身原因的認定】對于這一問(wèn)題，在司法實(shí)踐中，可以歸納為以下三點(diǎn)：一是對他人權利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權利。[②] 結合司法實(shí)踐，具有下列情形之一的，可認定系買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記：

(1) 買(mǎi)受人對符合辦理過(guò)戶(hù)登記條件的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)正當理由未在合理期限內及時(shí)辦理的。對合理期限的把握，有約定的從當事人約定，沒(méi)有約定的，結合同類(lèi)交易中的交易慣例進(jìn)行判斷。

(2) 買(mǎi)受人知道或者應當知道自身因政策原因限購或者案涉不動(dòng)產(chǎn)屬于經(jīng)濟適用房等限制流通情形的。

(3) 買(mǎi)受人知道或者應當知道案涉不動(dòng)產(chǎn)存在共有等權利限制且未征得權利人書(shū)面同意的。

(4) 在“先抵后賣(mài)”情形下，案涉不動(dòng)產(chǎn)存在抵押并不影響轉讓?zhuān)诘盅簷嗳伺c抵押人明確約定禁止轉讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而買(mǎi)受人未盡合理注意義務(wù)的。

在判斷是否系買(mǎi)受人自身原因時(shí)應區分重大過(guò)失或輕微過(guò)失，輕微過(guò)失導致上述情形發(fā)生的，不應認定為“因自身原因導致的過(guò)錯”。

18.【未取得房屋產(chǎn)權證即轉讓房屋】依據《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規定，未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉讓。那么，買(mǎi)受人受讓未取得權屬證書(shū)的房屋存在一定的過(guò)錯，但實(shí)踐中交房多年仍無(wú)法辦理權屬證書(shū)，且買(mǎi)受人已實(shí)際入住的情況并不鮮見(jiàn)，經(jīng)審查符合第二十八條規定其他要件的，也可支持買(mǎi)受人排除執行的請求。

19.【無(wú)證房產(chǎn)的處理】如果案涉不動(dòng)產(chǎn)為小產(chǎn)權房、安置房，該類(lèi)房屋可以長(cháng)期占有、使用，具有財產(chǎn)價(jià)值，可以成為執行標的進(jìn)行現狀處置，買(mǎi)受人對該類(lèi)房產(chǎn)主張排除執行的，應當重點(diǎn)審查買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的真實(shí)性、價(jià)款支付情況及房屋占有使用情況等，以判斷案涉無(wú)證房產(chǎn)是否仍屬于被執行人責任財產(chǎn)的范疇，進(jìn)而裁決是否準許不予執行，但在裁決時(shí)不應對案涉房屋進(jìn)行確權。

04

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十九條的理解與適用

(一) 所購商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋

20.【買(mǎi)受人名下的理解】在判斷“買(mǎi)受人名下”無(wú)其他房屋時(shí)，應當將買(mǎi)受人及其實(shí)行夫妻共同財產(chǎn)制的配偶一方、未成年子女一并考慮。

21.【唯一住房的判斷】“無(wú)其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設區的市區范圍內無(wú)其他居住房屋，原則上應以不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的無(wú)房證明為判斷依據。

22.【改善性住房的認定】買(mǎi)受人原有住房已經(jīng)不能滿(mǎn)足家庭成員居住需求，現又購買(mǎi)其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿(mǎn)足生存權范疇的，原則上應予支持。判斷是否仍屬于生存權范疇，應當結合家庭成員數量、當地人均住房面積標準、房屋情況、居住條件等綜合判斷。

(二) 已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十

23.【支付價(jià)款的認定】根據《全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要》第一百二十五條規定，如果商品房消費者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

24.【消費者身份的認定】如果買(mǎi)受人系通過(guò)“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該買(mǎi)受人也可視為商品房消費者。

買(mǎi)受人系法人或其他消費主體，執行標的系具有投資屬性的商鋪、寫(xiě)字樓、儲物間等不動(dòng)產(chǎn)的，不屬于消費者生存權的保護范圍，不適用第二十九條規定。

25.【多手轉讓情形下訴訟的提起】買(mǎi)受人從前手受讓案涉房屋，且已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接補簽合同的情形下，前手又提起訴訟請求排除執行，因其已不是案涉房屋的權利人，原則上應當裁定駁回起訴。

26.【多手轉讓情形的處理】案涉房屋被開(kāi)發(fā)商出售后，又經(jīng)過(guò)多手轉讓?zhuān)I(mǎi)受人從前手購得房屋后，與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，當開(kāi)發(fā)商作為被執行人時(shí)，案外人可以通過(guò)舉證自身符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十八條或第二十九條的規定請求排除執行。

注釋?zhuān)?/span>①：《<全國法院民商事審判工作會(huì )議紀要>理解與適用》,最高人民法院民事審判第二庭編著(zhù)，人民法院出版社，2019年12月第1版。

②：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題規定理解與適用》，江必新、劉貴祥主編，人民法院出版社，2015年7月第1版