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一、工程建設法律法規體系及其實(shí)施(了解)
(一)工程建設法律法規體系
注意兩點(diǎn):一是概念,二是效力大小。
概念:建設法規體系按其立法權限可分為五個(gè)層次:
1.法律。指由全國人大及其常委會(huì )通過(guò)并以國家主席令的形式發(fā)布的屬于建設行政主管部門(mén)業(yè)務(wù)范圍的各項法律,它是建設法律體系的核心。
2.建設行政法規。指國務(wù)院依法制定并以總理令的形式頒布的屬于建設行政主管部門(mén)業(yè)務(wù)范圍內的各項法規。
3.建設部門(mén)規章。指建設行政主管部門(mén)制定并以部長(cháng)令的形式發(fā)布根據國務(wù)院規定的職責范圍,依法制定并頒布的各項規章,或由建設行政主管部門(mén)與國務(wù)院有關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定并發(fā)布的規章。
4.地方性建設法規。由省、自治區、直轄市人大及其常委會(huì )制定并發(fā)布的建設方面的法規。包括省會(huì )(自治區首府)城市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大的市人大及其常委會(huì )制定的,報經(jīng)省、自治區人大或其常委會(huì )批準的各種法規。
5.地方建設規章。指省、自治區、直轄市以及省會(huì )城市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大城市的人民政府,根據法律和國務(wù)院的行政法規制定并頒布的建設方面的規章。
效力:上述法律法規規章的效力是:法律的效力高于行政法規;行政法規的效力高于部門(mén)規章;部門(mén)規章的效力高于地方性法規和規章。
(二)工程建設法律法規的實(shí)施
簡(jiǎn)單理解即可。
二、工程建設法律法規的主要內容
(一)建筑法(熟悉)
1.建筑許可。包括施工許可和從業(yè)資格兩項內容。
(1)施工許可。建筑工程開(kāi)工前,建設單位應向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)申請領(lǐng)取施工許可證。
申請領(lǐng)取施工許可證,要求具備下列條件:
①已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續。土地使用證。
②在城市規劃區的建筑工程,已經(jīng)取得規劃許可證。
③需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求。不是全部。
④已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。注意前后順序。
⑤有施工圖設計文件并已按規定進(jìn)行了審查。
⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施,辦理了工程質(zhì)量、安全監督手續。
⑦按照規定應該委托監理的工程已委托監理。
⑧建設資金已經(jīng)落實(shí);建設工期不足1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,建設工期超過(guò)1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明。
⑨法律、行政法規規定的其他條件。
在建設單位符合條件的前提下,建設行政主管部門(mén)自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證。建設單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的,應當向發(fā)證機關(guān)申請延期;延期以?xún)纱螢橄蓿看尾怀^(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請延期或者超過(guò)延期時(shí)限的,施工許可證自行廢止。
在建的建筑工程因故中止施工的,建設單位應當自中止施工之日起一個(gè)月內,向發(fā)證機關(guān)報告,并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時(shí),應當向發(fā)證機關(guān)報告;中止施工滿(mǎn)一年的工程恢復施工前,建設單位應當報發(fā)證機關(guān)核驗施工許可證。
按照國務(wù)院有關(guān)規定批準開(kāi)工報告的建筑工程(不需要施工許可證),因故不能按期開(kāi)工或者中止施工的,應當及時(shí)向批準機關(guān)報告情況。因故不能按期開(kāi)工超過(guò)六個(gè)月的,應當重新辦理開(kāi)工報告的批準手續。
(2)從業(yè)資格。從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監理單位,應當具備下列條件:
①有符合國家規定的注冊資本;
②有與其從事的建筑活動(dòng)相適應的具有法定執業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;
③有從事相關(guān)建筑活動(dòng)所應有的技術(shù)裝備;
④已完成的建筑工程業(yè)績(jì)。
2.建筑工程發(fā)包與承包。建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應當依法訂立書(shū)面合同,明確雙方的權利和義務(wù)。
(1)發(fā)包。發(fā)包單位實(shí)行招標發(fā)包的,應當將建筑工程發(fā)包給依法中標的承包單位,實(shí)行直接發(fā)包的,應發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的承包單位。
建筑法提倡對建筑工程實(shí)行總承包,禁止將建筑工程肢解發(fā)包。
(2)承包。
禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級或者以他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。
禁止建筑施工企業(yè)出借資質(zhì)。
禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人或肢解以后以分包的名義轉包給他人。
允許兩個(gè)以上的承包單位聯(lián)合承包。應當按照資質(zhì)等級低的單位的業(yè)務(wù)許可范圍承攬工程。
建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的分包單位。施工總承包的,建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。
注意總分包單位對建設工程的責任問(wèn)題。
3.建筑工程監理。
(1)建筑工程監理范圍。國家規定了實(shí)行強制監理的建筑工程的范圍。下列建設工程必須實(shí)行監理:
①?lài)抑攸c(diǎn)建設工程。
②大中型公用事業(yè)工程。指項目總投資額在3000萬(wàn)元以上的下列工程項目:供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目;科技、教育、文化等項目;體育、旅游、商業(yè)等項目;衛生、社會(huì )福利等項目;其他公用事業(yè)項目。
③成片開(kāi)發(fā)建設的住宅小區工程。建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅建設工程必須實(shí)行監理;5萬(wàn)平方米以下的住宅建設工程,可以實(shí)行監理,具體范圍和規模標準,由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門(mén)規定。為了保證住宅質(zhì)量,對高層住宅及地基、結構復雜的多層住宅應當實(shí)行監理。
④利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程。
⑤國家規定必須實(shí)行監理的其他工程。指學(xué)校、影劇院、體育場(chǎng)館項目及項目總投資額在3000萬(wàn)元以上關(guān)系社會(huì )公共利益、公眾安全的基礎設施項目
(2)建筑工程監理的有關(guān)規定。實(shí)行監理的建筑工程,由建設單位委托具有相應資質(zhì)條件的工程監理單位監理。建設單位與其委托的工程監理單位應當訂立書(shū)面委托監理合同。
注意工程監理單位與那些單位不得有隸屬關(guān)系或者其他厲害關(guān)系。
4.建筑安全生產(chǎn)管理。建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預防為主的方針。
施工企業(yè)在編制施工組織設計時(shí)還要制定相應的安全技術(shù)措施。
施工現場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負責。
涉及建筑主體和承重結構變動(dòng)的裝修工程,要有設計方案。
5.建筑工程質(zhì)量管理
熟悉各方的質(zhì)量責任。
(二)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例(熟悉)
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的確定。符合規劃;應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應當以出讓方式取得。
土地使用權出讓或者劃撥的依據:簡(jiǎn)單了解。
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)、規模和開(kāi)發(fā)期限;
②城市規劃設計條件;
③基礎設施和公共設施的建設要求;
④基礎設施建成后的產(chǎn)權界定;
⑤項目拆遷補償、安置要求。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實(shí)施。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的竣工驗收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后,提出竣工驗收申請。主管部門(mén)應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,組織進(jìn)行驗收。
住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工,應按上述規定和下列要求進(jìn)行綜合驗收:
①城市規劃設計條件的落實(shí)情況;
②城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
③單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;
④拆遷安置方案的落實(shí)情況;
⑤物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區可以分期驗收。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
(1)房地產(chǎn)項目的轉讓。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí),尚未完成拆遷補償安置的,有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書(shū)面通知被拆遷人。
(2)商品房的預售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:
①已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書(shū);
②持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
③按提供的預售商品房計算,投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
④已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
(3)商品房的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機構代理銷(xiāo)售商品房的應出具委托書(shū)。中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí),應當出示委托書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí),向購買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
商品房交付使用后,購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結構質(zhì)量不合格的,購買(mǎi)人有權退房;給購買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
(三)建設工程質(zhì)量管理條例(熟悉)
1.建設單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。
(1)招標階段。建設單位應依法進(jìn)行招標和發(fā)包。不允許肢解發(fā)包,不得迫使承包方以低于成本價(jià)競爭。不得任意壓縮合理工期。
(2)開(kāi)工準備階段。辦理工程質(zhì)量監督手續;取得施工許可證;施工圖設計文件須經(jīng)審查批準方可使用;實(shí)行監理的建設工程,委托具有相應資質(zhì)等級的工程監理單位進(jìn)行監理。
(3)施工階段。建設單位應向有關(guān)招標提供與建設工程有關(guān)的真實(shí)、準確、齊全的原始資料。不允許在裝修和使用過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構。
(4)竣工驗收階段。驗收合格后方可交付使用。竣工驗收應當具備下列條件:
①完成建設工程設計和合同約定的各項內容;
②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;
③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進(jìn)場(chǎng)試驗報告;
④有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;
⑤有施工單位簽署的工程保修書(shū)。
2.勘察、設計單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進(jìn)行勘察、設計,并對其勘察、設計的質(zhì)量負責。
勘察單位提供的地質(zhì)、測量、水文等勘察成果必須真實(shí)、準確。
3.施工單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。施工單位應當建立質(zhì)量責任制;建立、健全教育培訓制度,加強對職工的培訓;建立、健全施工質(zhì)量的檢驗制度,嚴格工序管理,作好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。
4.工程監理單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。工程監理單位代表建設單位對施工質(zhì)量實(shí)施監理,并對施工質(zhì)量承擔監理責任。工程監理單位應當選派具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進(jìn)駐施工現場(chǎng)。
未經(jīng)監理工程師簽字,建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程中使用或者安裝,施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。未經(jīng)總監理工程師簽字,建設單位不撥付工程款,不進(jìn)行竣工驗收。
監理工程師采取旁站、巡視和平行檢驗等形式,對建設工程實(shí)施監理。
5.建設工程質(zhì)量保修。
(1)保修證書(shū)。承包單位應當向建設單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
(2)保修期限。在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:
①基礎設施:地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
③供熱與供冷系統,為2個(gè)采暖期、供冷期:
④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
(3)保修責任。建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的,施工單位應當履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔賠償責任。建設工程在超過(guò)合理使用年限后需要繼續使用的,產(chǎn)權所有人應當委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定,并根據鑒定結果采取加固、維修等措施,重新界定使用期。
6.工程質(zhì)量的政府監督管理。
管理單位管理范圍
國務(wù)院建設行政主管部門(mén)全國建設工程質(zhì)量
國務(wù)院有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)全國有關(guān)專(zhuān)業(yè)建設工程質(zhì)量
縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)本行政區域內建設工程質(zhì)量
縣級以上地方人民政府有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)本行政區域內專(zhuān)業(yè)建設工程質(zhì)量
建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和準許使用文件報建設行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。
建設工程發(fā)生質(zhì)量事故,有關(guān)單位應當24小時(shí)內向當地建設行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)報告。
一、工程建設法律法規體系及其實(shí)施(了解)
(一)工程建設法律法規體系
注意兩點(diǎn):一是概念,二是效力大小。
概念:建設法規體系按其立法權限可分為五個(gè)層次:
1.法律。指由全國人大及其常委會(huì )通過(guò)并以國家主席令的形式發(fā)布的屬于建設行政主管部門(mén)業(yè)務(wù)范圍的各項法律,它是建設法律體系的核心。
2.建設行政法規。指國務(wù)院依法制定并以總理令的形式頒布的屬于建設行政主管部門(mén)業(yè)務(wù)范圍內的各項法規。
3.建設部門(mén)規章。指建設行政主管部門(mén)制定并以部長(cháng)令的形式發(fā)布根據國務(wù)院規定的職責范圍,依法制定并頒布的各項規章,或由建設行政主管部門(mén)與國務(wù)院有關(guān)部門(mén)聯(lián)合制定并發(fā)布的規章。
4.地方性建設法規。由省、自治區、直轄市人大及其常委會(huì )制定并發(fā)布的建設方面的法規。包括省會(huì )(自治區首府)城市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大的市人大及其常委會(huì )制定的,報經(jīng)省、自治區人大或其常委會(huì )批準的各種法規。
5.地方建設規章。指省、自治區、直轄市以及省會(huì )城市和經(jīng)國務(wù)院批準的較大城市的人民政府,根據法律和國務(wù)院的行政法規制定并頒布的建設方面的規章。
效力:上述法律法規規章的效力是:法律的效力高于行政法規;行政法規的效力高于部門(mén)規章;部門(mén)規章的效力高于地方性法規和規章。
(二)工程建設法律法規的實(shí)施
簡(jiǎn)單理解即可。
二、工程建設法律法規的主要內容
(一)建筑法(熟悉)
1.建筑許可。包括施工許可和從業(yè)資格兩項內容。
(1)施工許可。建筑工程開(kāi)工前,建設單位應向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)申請領(lǐng)取施工許可證。
申請領(lǐng)取施工許可證,要求具備下列條件:
①已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續。土地使用證。
②在城市規劃區的建筑工程,已經(jīng)取得規劃許可證。
③需要拆遷的,其拆遷進(jìn)度符合施工要求。不是全部。
④已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)。注意前后順序。
⑤有施工圖設計文件并已按規定進(jìn)行了審查。
⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施,辦理了工程質(zhì)量、安全監督手續。
⑦按照規定應該委托監理的工程已委托監理。
⑧建設資金已經(jīng)落實(shí);建設工期不足1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,建設工期超過(guò)1年的,到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明。
⑨法律、行政法規規定的其他條件。
在建設單位符合條件的前提下,建設行政主管部門(mén)自收到申請之日起15日內頒發(fā)施工許可證。建設單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的,應當向發(fā)證機關(guān)申請延期;延期以?xún)纱螢橄蓿看尾怀^(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請延期或者超過(guò)延期時(shí)限的,施工許可證自行廢止。
在建的建筑工程因故中止施工的,建設單位應當自中止施工之日起一個(gè)月內,向發(fā)證機關(guān)報告,并按照規定做好建筑工程的維護管理工作。建筑工程恢復施工時(shí),應當向發(fā)證機關(guān)報告;中止施工滿(mǎn)一年的工程恢復施工前,建設單位應當報發(fā)證機關(guān)核驗施工許可證。
按照國務(wù)院有關(guān)規定批準開(kāi)工報告的建筑工程(不需要施工許可證),因故不能按期開(kāi)工或者中止施工的,應當及時(shí)向批準機關(guān)報告情況。因故不能按期開(kāi)工超過(guò)六個(gè)月的,應當重新辦理開(kāi)工報告的批準手續。
(2)從業(yè)資格。從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監理單位,應當具備下列條件:
①有符合國家規定的注冊資本;
②有與其從事的建筑活動(dòng)相適應的具有法定執業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員;
③有從事相關(guān)建筑活動(dòng)所應有的技術(shù)裝備;
④已完成的建筑工程業(yè)績(jì)。
2.建筑工程發(fā)包與承包。建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應當依法訂立書(shū)面合同,明確雙方的權利和義務(wù)。
(1)發(fā)包。發(fā)包單位實(shí)行招標發(fā)包的,應當將建筑工程發(fā)包給依法中標的承包單位,實(shí)行直接發(fā)包的,應發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的承包單位。
建筑法提倡對建筑工程實(shí)行總承包,禁止將建筑工程肢解發(fā)包。
(2)承包。
禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級或者以他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。
禁止建筑施工企業(yè)出借資質(zhì)。
禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉包給他人或肢解以后以分包的名義轉包給他人。
允許兩個(gè)以上的承包單位聯(lián)合承包。應當按照資質(zhì)等級低的單位的業(yè)務(wù)許可范圍承攬工程。
建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)條件的分包單位。施工總承包的,建筑工程主體結構的施工必須由總承包單位自行完成。
注意總分包單位對建設工程的責任問(wèn)題。
3.建筑工程監理。
(1)建筑工程監理范圍。國家規定了實(shí)行強制監理的建筑工程的范圍。下列建設工程必須實(shí)行監理:
①?lài)抑攸c(diǎn)建設工程。
②大中型公用事業(yè)工程。指項目總投資額在3000萬(wàn)元以上的下列工程項目:供水、供電、供氣、供熱等市政工程項目;科技、教育、文化等項目;體育、旅游、商業(yè)等項目;衛生、社會(huì )福利等項目;其他公用事業(yè)項目。
③成片開(kāi)發(fā)建設的住宅小區工程。建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的住宅建設工程必須實(shí)行監理;5萬(wàn)平方米以下的住宅建設工程,可以實(shí)行監理,具體范圍和規模標準,由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門(mén)規定。為了保證住宅質(zhì)量,對高層住宅及地基、結構復雜的多層住宅應當實(shí)行監理。
④利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程。
⑤國家規定必須實(shí)行監理的其他工程。指學(xué)校、影劇院、體育場(chǎng)館項目及項目總投資額在3000萬(wàn)元以上關(guān)系社會(huì )公共利益、公眾安全的基礎設施項目
(2)建筑工程監理的有關(guān)規定。實(shí)行監理的建筑工程,由建設單位委托具有相應資質(zhì)條件的工程監理單位監理。建設單位與其委托的工程監理單位應當訂立書(shū)面委托監理合同。
注意工程監理單位與那些單位不得有隸屬關(guān)系或者其他厲害關(guān)系。
4.建筑安全生產(chǎn)管理。建筑工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預防為主的方針。
施工企業(yè)在編制施工組織設計時(shí)還要制定相應的安全技術(shù)措施。
施工現場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負責。
涉及建筑主體和承重結構變動(dòng)的裝修工程,要有設計方案。
5.建筑工程質(zhì)量管理
熟悉各方的質(zhì)量責任。
(二)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例(熟悉)
《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。
(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的確定。符合規劃;應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應當以出讓方式取得。
土地使用權出讓或者劃撥的依據:簡(jiǎn)單了解。
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)、規模和開(kāi)發(fā)期限;
②城市規劃設計條件;
③基礎設施和公共設施的建設要求;
④基礎設施建成后的產(chǎn)權界定;
⑤項目拆遷補償、安置要求。
(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低35%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)建設應當統籌安排配套基礎設施,并根據先地下、后地上的原則實(shí)施。
(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的竣工驗收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工后,提出竣工驗收申請。主管部門(mén)應當自收到竣工驗收申請之日起30日內,組織進(jìn)行驗收。
住宅小區等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工,應按上述規定和下列要求進(jìn)行綜合驗收:
①城市規劃設計條件的落實(shí)情況;
②城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;
③單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;
④拆遷安置方案的落實(shí)情況;
⑤物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區可以分期驗收。
2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
(1)房地產(chǎn)項目的轉讓。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內備案。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí),尚未完成拆遷補償安置的,有關(guān)的權利、義務(wù)隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書(shū)面通知被拆遷人。
(2)商品房的預售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房,應當符合下列條件:
①已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書(shū);
②持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
③按提供的預售商品房計算,投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
④已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
(3)商品房的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機構代理銷(xiāo)售商品房的應出具委托書(shū)。中介機構銷(xiāo)售商品房時(shí),應當出示委托書(shū)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時(shí),向購買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。
商品房交付使用后,購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結構質(zhì)量不合格的,購買(mǎi)人有權退房;給購買(mǎi)人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
預售商品房的購買(mǎi)人應當自商品房交付使用之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買(mǎi)人應當自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內,辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
(三)建設工程質(zhì)量管理條例(熟悉)
1.建設單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。
(1)招標階段。建設單位應依法進(jìn)行招標和發(fā)包。不允許肢解發(fā)包,不得迫使承包方以低于成本價(jià)競爭。不得任意壓縮合理工期。
(2)開(kāi)工準備階段。辦理工程質(zhì)量監督手續;取得施工許可證;施工圖設計文件須經(jīng)審查批準方可使用;實(shí)行監理的建設工程,委托具有相應資質(zhì)等級的工程監理單位進(jìn)行監理。
(3)施工階段。建設單位應向有關(guān)招標提供與建設工程有關(guān)的真實(shí)、準確、齊全的原始資料。不允許在裝修和使用過(guò)程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構。
(4)竣工驗收階段。驗收合格后方可交付使用。竣工驗收應當具備下列條件:
①完成建設工程設計和合同約定的各項內容;
②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料;
③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進(jìn)場(chǎng)試驗報告;
④有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件;
⑤有施工單位簽署的工程保修書(shū)。
2.勘察、設計單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進(jìn)行勘察、設計,并對其勘察、設計的質(zhì)量負責。
勘察單位提供的地質(zhì)、測量、水文等勘察成果必須真實(shí)、準確。
3.施工單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。施工單位應當建立質(zhì)量責任制;建立、健全教育培訓制度,加強對職工的培訓;建立、健全施工質(zhì)量的檢驗制度,嚴格工序管理,作好隱蔽工程的質(zhì)量檢查和記錄。
4.工程監理單位的質(zhì)量責任和義務(wù)。工程監理單位代表建設單位對施工質(zhì)量實(shí)施監理,并對施工質(zhì)量承擔監理責任。工程監理單位應當選派具備相應資格的總監理工程師和監理工程師進(jìn)駐施工現場(chǎng)。
未經(jīng)監理工程師簽字,建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程中使用或者安裝,施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。未經(jīng)總監理工程師簽字,建設單位不撥付工程款,不進(jìn)行竣工驗收。
監理工程師采取旁站、巡視和平行檢驗等形式,對建設工程實(shí)施監理。
5.建設工程質(zhì)量保修。
(1)保修證書(shū)。承包單位應當向建設單位出具質(zhì)量保修書(shū)。質(zhì)量保修書(shū)中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。
(2)保修期限。在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:
①基礎設施:地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;
③供熱與供冷系統,為2個(gè)采暖期、供冷期:
④電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
(3)保修責任。建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的,施工單位應當履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔賠償責任。建設工程在超過(guò)合理使用年限后需要繼續使用的,產(chǎn)權所有人應當委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定,并根據鑒定結果采取加固、維修等措施,重新界定使用期。
6.工程質(zhì)量的政府監督管理。
管理單位管理范圍
國務(wù)院建設行政主管部門(mén)全國建設工程質(zhì)量
國務(wù)院有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)全國有關(guān)專(zhuān)業(yè)建設工程質(zhì)量
縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)本行政區域內建設工程質(zhì)量
縣級以上地方人民政府有關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)本行政區域內專(zhuān)業(yè)建設工程質(zhì)量
建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和準許使用文件報建設行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。
建設工程發(fā)生質(zhì)量事故,有關(guān)單位應當24小時(shí)內向當地建設行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)報告。