房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地、建房都需要大量的資金。所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì )面臨資金的壓力，房企面臨資金壓力的時(shí)候一般通過(guò)融資解決，那么房企融資糾紛案件是否受理?

一、房企融資糾紛案件是否受理

依據《中華人民共和國民事訴訟法》

第三條人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規定。

二、房企融資的途徑

1.自有資金:開(kāi)發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴大自有資金基礎。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(cháng)期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開(kāi)發(fā)商設定的硬性“門(mén)檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數量多，但有規模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著(zhù)投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會(huì )變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì )被排除出局。

2.預收房款預收房款通常會(huì )受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因為對于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險轉移給買(mǎi)家;而對于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì )對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產(chǎn)項目從開(kāi)工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預收房款的不足，會(huì )使自有資金壓力更大，項目開(kāi)發(fā)難以為繼。

3.建設單位墊資:一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。121號文件對建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設單位墊資籌集到的資金會(huì )更有限。

4.銀行貸款:在我國，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據保守估計，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來(lái)，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過(guò)調整長(cháng)期負債和短期負債的負債結構來(lái)規避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門(mén)檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。

5.房地產(chǎn)信托:現階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權益重構功能可以財產(chǎn)權模式、收益權模式以及優(yōu)先購買(mǎi)權等模式進(jìn)行金融創(chuàng )新?tīng)柡笤倥c銀行貸款充分結合起來(lái)就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。

6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒(méi)有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開(kāi)發(fā)項目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求資金規模較大投資期限較長(cháng)上市可以為其提供穩定的資金流保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規模上看由于上市的門(mén)檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴充規模和資金實(shí)力的有發(fā)展潛力的中型企業(yè)還可以考慮買(mǎi):(借):殼上市進(jìn)行融資，從而達到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現從證券市場(chǎng)融資的目的。

7.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價(jià)證券形式。:資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動(dòng)項目;它還有助于房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實(shí)現，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域;:同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著(zhù)投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機構的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規則、風(fēng)險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產(chǎn)證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯(lián)合開(kāi)發(fā):聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設的可持續發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現聯(lián)盟合作、統籌協(xié)調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。目前我國對開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規定即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉過(guò)來(lái)的對商業(yè)特性和商業(yè)規律的把握存在著(zhù)偏差套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機地結合起來(lái)這就會(huì )帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現各開(kāi)發(fā)環(huán)節的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強強聯(lián)合可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。

9.開(kāi)發(fā)商貼息貸款:開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款并由開(kāi)發(fā)商補貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對商業(yè)銀行來(lái)講通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險也能獲得可觀(guān)的手續費等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題實(shí)現提前銷(xiāo)售。回籠的資金既可作為銷(xiāo)售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。:同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材，:購房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實(shí)貸款，:來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀(guān)的鋪底資金并在長(cháng)時(shí)間內分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售后回買(mǎi)及回租:售后回買(mǎi)指開(kāi)發(fā)商將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用于再投資;同時(shí)，在今后較長(cháng)一段時(shí)間內以類(lèi)似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱(chēng)的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買(mǎi)不僅使開(kāi)發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續開(kāi)發(fā)其他項目，還繞過(guò)了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權，:再次銷(xiāo)售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長(cháng)時(shí)間內難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉不暢的開(kāi)發(fā)商，對于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著(zhù)極其重要的作用。但在售后回買(mǎi)過(guò)程中會(huì )發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷(xiāo)售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟可行性。售后回租指開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過(guò)程中，擁有某項物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現回籠，以達到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤的目的;同時(shí)，又保留了對該物業(yè)的使用權，以在今后的租賃中長(cháng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。:整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現售時(shí)承諾的投資回報，也就是經(jīng)營(yíng)能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷(xiāo)售之前必須有客觀(guān)細致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計劃，有值得信賴(lài)的委托經(jīng)營(yíng)機構，否則就有銷(xiāo)售欺詐之嫌。這種方式特別適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。

11.海外融資:海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國內房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續發(fā)展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風(fēng)險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，國外房地產(chǎn)投資基金對開(kāi)發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過(guò)程中要求規范而透明，而國內一些房產(chǎn)企業(yè)運作不規范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著(zhù)一些障礙。

12.融資租賃:根據《民法典》的規定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購買(mǎi)該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過(guò)收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續的發(fā)展。

13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經(jīng)濟衰退的影響，2008年3月20日**地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，**地產(chǎn)選擇了非上市增資擴股，其中，**新世界發(fā)展有限公司主席鄭*彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對不同債權和股權的組合處于公司資本結構的中層具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢。近年來(lái)歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來(lái)補足的。:對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)可以根據募集資金的特殊要求進(jìn)行調整股權進(jìn)去后還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對于項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風(fēng)險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動(dòng)性。

15.債券融資:由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)再加上我國的企業(yè)債券市場(chǎng)運作機制不是十分完善,屢屢出現企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴格。監管部門(mén)為規范債券市場(chǎng),采取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高對于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長(cháng)、風(fēng)險分擔等特點(diǎn)因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式來(lái)實(shí)現融資目標和風(fēng)險屏蔽的作用。